Rynek zakupu i wynajmu nieruchomości w Wielkiej Brytanii został dotknięty kryzysem spowodowanym pandemią koronawirusa jak wiele innych dziedzin gospodarki. Niespotykana dotychczas sytuacja zamrożenia gospodarczego spowodowała szereg trudności zarówno dla kupujących, sprzedających i wynajmujących nieruchomości jak i dla banków oraz agencji nieruchomości.
Kupować czy czekać?
Wielu zadaje sobie pytania, czy kupować lub sprzedawać teraz, a może zaczekać? Jest to bardzo frustrujący czas szczególnie przy narastającej niepewności ekonomicznej następnych 12 miesięcy. Pierwszym hamulcem jaki zatrzymał rynek nieruchomości był nakaz izolowania społecznego, co spowodowało wstrzymanie fizycznych waluacji przez banki oraz zamkniecie się agencji nieruchomości. Nieliczne agencje sprawnie organizowały oglądanie domów online, ale nie wszystkim zainteresowanym zakupem wystarczała taka forma „zobaczenia” ich wymarzonego domu lub inwestycji pod wynajem. Skutkiem tego agencje tworzyły długie listy oczekujących na fizyczne oglądania. Kiedy agencje nieruchomości dostały zielone światło do pracy, kumulacja zainteresowanych spowodowała czasowy, nadmierny wzrost popytu na kupno nieruchomości.
Czy ceny domu spadną?
Eksperci rynku wieszcza spadki cen nieruchomości od 5% do 13% do końca roku. Tymczasem natężenie popytu na zakup nieruchomości nie spada, co przekłada się na utrzymanie cen, a w niektórych regionach kraju nawet na ich wzrost. Banki zablokowane przez kilka tygodni brakiem fizycznych waluacji, prewencyjnie zatrzymały przyjmowanie nowych aplikacji z niskimi depozytami. Mając na uwadze możliwe spadki cen nieruchomości, kredytodawcy celowo podnieśli wymagany próg depozytu. Długofalowo ten manewr chroni równocześnie bank i kredytobiorcę przed sytuacja „negative equity” czyli mniejszej wartości domu niż zobowiązania kredytowego. Niektórzy kupujący wykorzystują niepewna sytuacje na rynku i w ostatniej chwili przed wymiana kontraktów próbują renegocjować niższą cenę.
Depozyty
Dziś najlepsze oferty nieruchomości łowią klienci z depozytem od 15% w górę. Aplikacje na 5% i 10 % depozytu są dziś możliwe, ale: – 5% depozytu (95% LTV, czyli 95% domu w kredycie) zazwyczaj tylko w oddziale banku. Czas oczekiwania na spotkanie z doradca w banku jest długi, a kryteria przyjęcia bardzo restrykcyjne. Wymagany jest Excellent Credit Score, wysokie dochody i najlepiej mało zobowiązań kredytowych tzw. „Vanilla Case”. – 10% depozytu (90% LTV, czyli 90% domu w kredycie) kilka banków zamiennie pojawia się i znika oferując możliwość dostania kredytu na 10% depozytu. Banki wykorzystują podbramkowe sytuacje klientów, którzy nie maja szans na większy wkład własny i oferują drakońsko wysokie oprocentowanie zamrożone na 5 lat i opłaty za aplikacje.
Uzyskanie kredytu z niższym depozytem nie jest niemożliwe. Najlepiej jest zasięgnąć porady u doświadczonego doradcy kredytowego. Warto, żeby miał dostęp do całego rynku kredytów w UK (tzw. Whole of The Market). Pozwoli to na dobranie brokerowi najodpowiedniejszej oferty dla indywidualnego klienta.
Nowe zasady
Kolejnym obciążeniem, jakim banki musiały natychmiast stawić czoło były wakacje kredytowe. Rząd UK idąc na pomoc kredytobiorcom narzucił bankom udostepnienie wstrzymania spłat kredytów klientom, których dotknął kryzys związany z pandemią. O zamrożenie spłat zobowiązań masowo zaaplikowali kredytobiorcy w całym kraju. Banki zmuszone do szybkiego dostosowania się do sytuacji kryzysowej swoich klientów, zmieniły tymczasowo kryteria przyjęcia nowych aplikacji kredytowych. Niektóre banki zapowiedziały, że w ciągu kolejnych miesięcy nie będą udzielały kredytów konsolidacyjnych (wrzucenie innych zobowiązań kredytowych w kredyt hipoteczny- Mortgage) osobom, które skorzystały z wakacji kredytowych.
Furlough
Pracownicy otrzymujący wynagrodzenie zredukowane o 20% (tzw. furlough) maja także ograniczone możliwości aplikowania o kredyty (residential, nie domów pod wynajem). Większość banków nie przyjmuje aplikacji od klientów będących na zredukowanym dochodzie. Niektóre akceptują listy od pracodawcy, że aplikant wkrótce wraca do pracy na 100% dochodu. Obok wyższych depozytów jest to kolejne utrudnienie przy zakupie pierwszego domu.
Osoby samozatrudnione
Kolejna zmiana kryteriów przyjęcia aplikacji kredytowej dotyczy osób samozatrudnionych. Dotychczas wymaganymi przez bank dokumentami były 2 lata rozliczenia z urzędem skarbowym (SA302 i tax overview). Dziś prawie każda aplikacja osoby pracującej na własny rachunek jest zatrzymywana do sprawdzenia przez bankowego rzeczoznawcę. Ocenia on ryzyko wykonywanego zawodu. Pracownicy hoteli, restauracji i salonów urody w obecnym czasie nie otrzymują pozytywnych odpowiedzi na swoje aplikacje. Duże szanse mają kierowcy, pracownicy budowlani i zatrudnieni w służbie zdrowia, ale nawet oni musza przedstawić bankowi wyciągi z konta pokazujące stałe wpływy dochodu.
Czas decyzji
W branżowych artykułach na temat nieruchomości i kredytów można dziś przeczytać najróżniejsze porady na temat: kupić lub sprzedać teraz, czy zaczekać? Wszystkie one oparte są na doświadczeniach poprzednich kryzysów, które nie mogą równać się z sytuacja, jakiej wszyscy dzisiaj doświadczamy. Żaden z ekspertów nie umie przewidzieć, czy koronawirus ustąpi i kiedy, czy będą kolejne fale pandemii, czy będzie wkrótce szczepionka i wszystko wróci do normy, czy przywykniemy do życia z wirusem i kiedy kryteria banków wrócą do czasów sprzed pandemii? Sami musimy sobie odpowiedzieć na pytanie jak bardzo chcemy kupić swój pierwszy dom lub zainwestować pod wynajem. Warto jest skonsultować swoja sytuacje z doradca kredytowym, który pomoże dobrać ofertę banku do unikalnej sytuacji klienta.
Open Financial Solutions zaprasza do bezpłatnych konsultacji kredytowych.
Go back to BLOG